レオパレス21のハイツが建つ場所（１）
今回、レオパレス21の不正建築問題について、報道で様々なことが伝えられています。
普段は企業の良い面や直近の実績をPRするがのごとくのドキュメンタリー番組でありながら、企業の不正を暴くという意外な一面を見せてくれました。
手法として、社長インタビューで「だまし打ち」をするというのは、「レオパレス21とスポンサー関係に無い」、「利害関係が全くない」、「スポンサーとしてはお断り」という姿勢のいづれかなのかと思います。
（※広告代理店で勤務していた立場で言うとありえないですｗｗｗ）
さて、前書きが長くなりましたが、今回、どのような場所に、どのようにレオパレス21の物件が建築されるのかを記述していきます。
その建築までのプロセスは非常に単純ですが、建築されるまでは非常に長い年月を要します。
同類事業者の例とレオパレス21の事例を踏まえて説明します。
ます、レオパレス21や同類の事業者（大東建託、東建コーポレーションなど）は、都市部の郊外に店舗を持っています。
レオパレス21で言うと「レオパレスセンター」と呼ばれる支店にあたります。
ここでは基本的に、賃貸住宅の仲介を行う機能（自社物件＋他社物件）と営業部隊が配属されています。
この中の、営業部隊がレオパレス21の建築できる物件を探したり、土地のオーナーさんと交渉を行います。
場合によって異なるのですが、一つの例として挙げると、都市部から1時間程度の駅周辺で、自治体が「再開発プロジェクト」を立ち上げた例が分かりやすいでしょう。
このようなプロジェクトが立ち上がると、その地域に対して建築需要が発生します。
場合によっては、自治体からの土地の払い下げによって、戸建て住宅用地が形成されたり低層階マンションが建築されたりします。しかしながら、この中でレオパレスのような住宅が建つことはほぼありません。
ところが、プロジェクトの終了後、一定の住宅地が形成されると周辺地域に波及することがあります。たとえば、住宅エリア周辺に田畑や空き地など、そこそこ以上の広さの土地があればレオパレスの担当者が「この土地なら建てれる」と思いをはせて「オーナーに紹介してみよう」となります。
実際に農地をハイツにしようとすれば、「用地転換」という手続きが必要になるので、
非常に時間がかかります。
実際にあった例を紹介すれば、レオパレスなどの事業者の営業担当が農地のオーナーに対して「30年間、家賃収入が見込めます」という風にアピール。一部のオーナーは「30年間安定して生活できるんだ」と思って用地転換をし建築するという手順になりました。
簡単に書くと
- 宅地開発が発生
- ハイツが建てれる土地を探索
- 法務局で持ち主を調査
- 地主を訪問し説明
- 用地転換
- 設計し、自治体に建築申請
簡単に書くと、こんな感じです。
今回の不正建築で、かなりのオーナーがこのような形で農地をレオパレスのハイツに転換していました。
これ自体は悪いわけではありません。
この不正と、レオパレス21 のビジネスに潜む被害については、後日改めて。
